一般过户有三种方式:赠与、继承和买卖:
赠与方式过户
①非直系亲属房产赠与税费:
契税:计税价格*3%
个税:计税价格*20%
增值税:(同买卖过户标准)
说明:计税价格:《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
②直系亲属房产赠与税费:
直系亲属之间无偿赠与房产,免征增值税和个税,需交3%契税。
补充说明:
(1)什么是直系亲属?
a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。
b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属,属于姻亲。
(2)房产赠与不需要交公证费
在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征增值税手续时,不再要求提交赠与公证材料。
(3)赠与获得房产再出售正常交税
通过赠予获得的房产再出售,按买卖正常交税:包括契税、个税和增值税。
特别提醒:
1、直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
2、非直系亲属赠予取得的住房,购房时间从受赠产权时间开始计算
继承方式过户
房产继承是按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、增值税和个税等)。
但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。
继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
注意,目前南京已经取消房产继承强制公证,办理房产继承时,可以选择公证,也可以选择不公证。 >>>官方文件来了!再等几天办理房产继承将能省下一大笔钱!
特别提醒:继承过户获得的住房,再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(契税、个税和增值税)。(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)
买卖方式过户
算账:到底哪种方式最划算?
从以上的税费明细我们来举例计算一下:
1、法定继承人之间过户继承最划算
法定继承人之间的过户,继承最划算,如果选择非公证,则无需缴纳任何税费,非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。
但是,在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。
2、赠与和买卖哪种划算:
以家庭唯一住房,且小于90平来计算:
结论:
①非直系亲属不管在什么情况下都是买卖过户最划算;
②法定继承人之间过户继承最划算;
③房屋不满2年,或者房屋满2年且家庭第三套房,直系亲属之间赠与比买卖过户更划算;
④房屋满2年(非三套房),直系亲属之间买卖过户更划算。