随着从国家到地方一系列鼓励租购并举的政策出台，不断规模化品牌化的房屋租赁业站到了“风口”——继火遍北上广深等一线城市后，长租公寓正在我市悄然升温。
和多年前从我市起步的魔方、未来域等机构运营的长租公寓不同的是，这一轮带火这一概念的，却是龙湖、朗诗等多家知名房企打造的长租公寓“2.0版本”。
服务环节多、利润率低、回报周期长，“不差钱”的房企何以看中目前“不挣钱”的租赁业务？房企、机构、中介纷纷进入切分“蛋糕”，我市的住房租赁市场又会迎来何种变局？
记者探访
房地产商纷纷布局 打造长租公寓2.0版
从南京的软件大道向西进入河西大街，举全市之力打造的河西新城如同画卷，依次铺陈在眼前。高楼鳞次栉比的新城科技园如同河西新城的门户，扼守河西大道两旁，其中两幢金黄色外立面的“姊妹楼”十分醒目——今年9月，龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”首次进入南京，就“落子”在这两幢位置绝佳的楼中。
记者日前探访冠寓河西大街店，这里的4楼是一整层公共空间，配有直饮水和嵌入式烤箱的公共厨房，配有投影仪的公共影音室、配有多种基本健身器材和更衣间的健身房甚至棋牌室等设施一应俱全。周末，几位年轻人围在桌球台前比试身手，“很多年没有打过桌球了，现在住在这，一有时间就和隔壁小伙伴切磋切磋，感觉回到了中学时光。”一名租客说。
走进任意一个房间，里面都配备有独立卫生间和厨房，空调、电视、洗衣机等品牌电器一应俱全，房间色调明快，黄色、蓝色相间的床品和配饰，让整个房间的青春气息扑面而来。管家介绍，这两栋楼4至27楼共计2.88万平方米，被改造成728个单间出租。根据房间大小和朝向的不同，房租从2700—4200元不等，短短一个月，新近投入使用的300多个房间中，已经有1/3房间租了出去。
其实，不仅龙湖地产，一批知名房地产商已悄然布局我市长租公寓行业。
最先“吃螃蟹”的，是南京本地的银城地产。南京银城千万间总经理刘俊介绍，2015年4月，银城就设计了“千万间”的品牌，开始正式涉足长租公寓领域。与龙湖冠寓不同，银城千万间的模式是把散落在房东个人手中的房源转租过来，重新按照标准化模式打造后再对外出租。目前，银城在南京主城各个区共有8000间左右长租房，租客可以享受银城千万间统一标准的管家式服务，再也不需要因为电器损坏或者房屋漏水等问题和个人房东扯皮。
另一家南京本地品牌房企朗诗地产，旗下的“朗诗寓”项目也刚刚在南京新街口低调落地。和其寸土寸金的地段相匹配的，不仅是其自带高级感的装修布置风格，还有平均4000多元的月租金，都比以往的大多数长租公寓明显高出一个档次。
此外，在全国范围内，万科、保利、旭辉等数十家房企均已实质性进入长租公寓领域，南京作为强二线城市代表，因为高校毕业生众多、对周边城市人口吸纳度较高等原因，已有不少房企酝酿来此布局长租房业务。
运营现状长远来看市场大
目前大多“不挣钱”
据了解，房企运营长租公寓，有着自身的独特优势。
“我们的装修和家具家电的配备，都因为背靠地产实现了集中采购，从而提升了品质和效率，最大化节约了成本。”冠寓相关人士介绍。不仅如此，地产商多年来的销售服务经验和人才储备，也为公寓的运营提供了强有力的保障。按照龙湖的测算，南京冠寓的每间公寓装修成本约1500元/平方米，乐观估计的话，运营六七年能收回成本。
银城千万间，2015年开始运营，虽然目前近8000套房的入住率达到了93.8%，但平均一个房间只有1150元月租，刘俊直言：整体利润率比较微薄。
“不差钱”的房企为什么要费劲巴拉地做这目前“不挣钱”的租赁业务？
业内人士分析，一方面，去年以来，国家即开始鼓励发展住房租赁市场，为发展和培育长租公寓市场提供了良好的政策土壤。
另一方面，房地产进入下半场，开发商都有运营存量资产的需求，在这一背景下，租赁市场越来越被视为房地产“最后的红利”。
冠寓运营人员介绍，龙湖地产大举进军长租公寓领域，一方面是看中这个风口，另一方面也是集团想要做Cityhub（即“城市中心区”）概念，未来打造1+X产品线。“我们希望达到这样的理想状态：未来年轻人刚毕业租住冠寓，下班后到龙湖天街休闲消费，等到有了一定的积累想要创业时入驻龙湖一展空间，有置业需求时则选择龙湖地产……最终实现租售并举，形成一条完整的产品和服务链条。”
而在刘俊看来，“培育市场总有个过程。”他说，比其他开发商更早一步抢先布局，他们看重的是未来租赁市场的巨大蛋糕。
相关统计显示，目前我市租赁市场年成交约30万套，对于南京这样规模的长三角中心城市而言，租赁市场远远没有饱和。刘俊分析，在美国，机构运营在租房市场的占比大概在21%左右，日本大约40%左右，而南京目前只有大约5%，未来市场空间巨大。
“居住品质提高了，值”
各类长租公寓越来越多越来越好，最开心的莫过于租房客。
上个月，龙湖地产旗下长租公寓“冠寓”九竹路店刚刚开业试租期间，90后租客徐涛和妻子就拎着几件换洗衣服，欢天喜地住了进来。“可算找到自己喜欢的房了，以前和别人合租两室一厅的住宅，环境设施陈旧就不说了，光是共用一个卫生间就各种不方便。”他说。
徐涛是溧水人，2010年就在江宁开了一家南京恒通驾校，现在小孩在溧水家里由老人抚育，他们小两口平时工作生活都在江宁。“当时朋友介绍我过来看，一眼我们就看中了，这里的环境、设施、服务，特别符合我们年轻人的调性，反正溧水家里有房，我们在江宁就不准备买房了，流动资金都投在创业上。”徐涛笑着说，租公寓住挺好的，今年中秋节的时候，他们两口子忙工作没时间回去，晚上就在公寓组织的火锅晚会和小伙伴们聚了个餐，别提多欢乐了。“以前合租房月租1000，现在月租2000块，可是多花的这一点钱让居住品质提高了不少，我觉得很值。”徐涛说。
在我市一家软件公司工作的程序员李杰森2016年研究生毕业后留在南京。他现在每个月拿出不到1/4的工资租房，其他的收入可以用来上各种培训班、健身、旅游和聚会交友。“我在国外待过一年，很多年轻人都住在长租公寓里，社群氛围很好。只要公寓做得品质够好，我觉得以后95后、00后们应该都能接受这种生活方式。”李杰森说。
记者从我市几家新开业的长租公寓了解到，目前这种公寓的租客主要有几类人群：一类是有过留学经历的国内年轻人或者是在宁学习的外国留学生，另一类是公派的管理人员，他们通常对租金不太敏感，更加看重距离公司近，服务好等因素。此外，收入较高的程序员、金融从业人员等，也会比较青睐这类公寓。
“现在租房的大多是90后甚至95后，他们从小生活条件较好，对居住品质的要求更高。”业内人士分析说，“租房支出占收入的30%是比较合理的，但目前部分长租公寓的租金水平几乎占到年轻人收入的一半多，这可能会抑制相当一部分租房需求。”
“搅局者”来袭
传统租赁市场面临冲击
长租公寓2.0版本来袭，老牌公寓运营机构首当其冲感受到竞争的压力。
日前，记者以租客身份走访新街口附近几家已经运营多年的长租公寓。这里的装修大多已经陈旧，一般只有寥寥几名店员和保洁人员留守。当记者表示嫌房间小或者设施简单时，店员马上主动表示，如果租期较长，可以给予一定的优惠，打完折月租金只要2000多元。
“过去几年里，未来域、魔方等一批机构化运营的长租公寓对二房东、群租房造成了强烈冲击，客观上促使南京鱼龙混杂的租房市场相对规范起来，现在，随着开发商等大鳄级别的竞争对手不断加入，长租公寓又面临洗牌压力了，转型和产品迭代升级成了必然趋势。”江苏未来域酒店管理有限公司南京运营负责人谢骏告诉记者，目前南京做集中式公寓的运营机构就有十几家，一些大开发商也在积极布局，但从整体上看，南京的专业机构所持有的公寓占比并不高，约占市场供应总量的5％左右，虽然租价比一般的房源要高出10-20％左右，但一些地段好、品质高的长租公寓还是很紧俏的。
他表示，今后长租公寓的“玩法”也要相应改变。“比如，我们开始尝试推出自有品牌的生活类产品，家居所需的食品、床品等生活用品，租客在APP下单即可第一时间享用。”
相比机构运营者，大量的“散户”——出租自有房屋的房东和转租房屋的二房东们，虽然对市场的反应没有那么敏感，但也意识到“这一行越来越规范了”。
安徽人陈梅（化名）和做装修的丈夫这几年一直在南京当“二房东”，手里最多时拿着几十套房。“最近秦淮警方处罚了一个群租房经营户，这事在我们圈子里炸开锅了。大家都互相提醒着，以后南京出租房管理肯定会越来越严，哪怕是单纯做合租的生意也要小心别越线别踩雷。”她说，看到南京出台政策，鼓励机构化、规模化运营住房租赁，她担心像他们这样的散户以后更加不好做了。
业内人士认为，由于地理位置、租金水平等原因，房企推出的长租公寓2.0版，短期内并不会简单替代市场上原有的租赁房源，而是为租客提供了更多的选择，是一种差异化竞争；但是，规模化高档次的长租公寓涌现，一定会从客观上倒逼全行业提高服务水平，同时网络租房连锁运营等模式，也可以让黑中介、假房源等无处遁形。
南京推进住房租赁试点
作为国家发展住房租赁市场的12个试点城市之一，今年8月15日，我市正式出台了住房租赁试点工作方案。
方案提出，通过培育多层次市场主体，探索建立政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式；鼓励具有一定运营经验和一定规模的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业；要培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，引导市场规范有序经营；探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，3年内建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米……
方案明确，将选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。
方案出台后的首个周末，即8月19日，市国土局发布土地出让公告，对其中雨花台区的G43地块，设置了新的竞价规则：当土地出让竞价达到最高限价时，开发企业不再继续竞价，改为竞争商品住宅自持面积，用于向社会出租。这被视为响应租赁新政的首个实际落地举措。不过，在9月20日的竞价过程中，G43地块并未达到最高限价，“竞自持”的情况并未在南京出现。
8月底，南京等13座城市被国土部、住建部列为“利用集体建设用地建设租赁住房”试点城市，随后市国土局表示将加紧研究南京的实施细则。昨天央视报道“北京集体土地建租赁住房，5600套已入住租户”的消息，相信南京的相关举措也应该很快会落地。（本版摄影 本报记者 赵子慧）
