2017年南京商业地产可谓是红红火火，据365淘房数据显示，2-12月南京商铺成交面积达79.8万㎡。而去年南京新房共成交约6.2万套，销量之低，不足2016年的一半。
可见在楼市降温的环境下，商铺作为不动产投资的一种重要形式，已经越来越受到投资客的追捧。
投资回报率计算方式
出租和出售商业地产，投资回报率的计算公式是这样的↓
1、计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
2、计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
举个例子
之前有网友在投资军团群中分享到，她的一个朋友在河西南五矿崇文金城有一间50㎡的商铺，租金约1.6万一个月，且每年还在递增，当年这间商铺均价也才4万多一平米。
假设当时商铺价格约4.5万，总价约225万，套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝1.6万X12/225万，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：8.5％。
要是这个投资者转手卖掉，假设以245万元成交，那么它的投资回报率＝（245-225）/225，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率约是8.9％。但是商铺在交易的过程中将会产生各项税费，实际回报率可能没有这么高。>>今年，南部新城迎来大发展！学校、医疗、商业都来了
除了以上两个公式，如果要对投资回收时间分析计算的话，公式如下：
投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12
这种方法可以简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有片面性。
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？主要有以下4种：
1、租金回报率法
公式：（税后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
这种算法考虑了租金、价格和前期主要投入，可估算资金回收期长短。
但是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。
2、租金回报率分析法
公式：（税后月租金-每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。一般来说，结果约为８％都是非常不错的投资。
这种算法考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足之处在于没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3、内部收益率法
公式：内部收益率＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）
内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。
但是通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。>>独家！摸底南京8大银行商贷利率，买商铺前先收藏这条
4、简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
目前我们商铺年回报率主要是5%-8%之间，这几年的零售受电商冲击并不是太好做，可能会更低，所以，如果我们买商铺别人说回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该要小心谨慎，诱惑越大，风险越高。
不同持有方式的回报率差别
据业内分析在过去的十年里，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商业地产除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。
那么，对于商铺来说，出租和出售的回报率相差多少？不同持有方式导致商铺投资回报率差别有多大？
我们来看下云房数据研究中心最新发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》。
2017下半年，受各相关政策的影响，在线上线下融合、提高体验服务等各种发展的新方向与新趋势下，商铺市场租金止跌回升。2017年在存量物业盘活消费新需求形势下，逐渐提高体验性业态的占比，价格同比上涨3个百分点至32596元/㎡。
云房数据选取了19个代表性城市进行样本采集。在商铺价格方面，2017年南京商铺价格排名第五，同比涨幅也较高。2017下半年大部分城市租金同比变化平稳，宁波、天津租金上涨最为显著，有些城市则出现了下跌。不过南京商铺租金总体比较平稳，位列第七，同比涨幅约3%，显示出南京较为稳定的商铺市场。
在静态租赁方面，各城市间分化较小，大部分城市小幅上涨。2017下半年19城市商铺回报率均低于五年期贷款利率4.9%，且各城市间分化较小。排名最后的是深圳，由于新增的大型购物中心在非核心区域，回报率约为3.2%。南京租金属于中等水平，2017下半年没有太大变化。
长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平，租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。
2017下半年长期租赁回报率总体来看比较高，多集中在4.6%-8.6%，只有天津回报率明显低于全国平均水平。南京有轻微下降趋势，但总体上还算平稳。长远来看，电商冲击导致的实体店洗牌正接近尾声，诸多企业转型或调整、收购后重新发力，未来商铺市场租赁回报率仍有一定的上涨空间。
从历史数据来看，2017下半年19城市租赁后转售回报率较上一周期下降0.6个百分点，其中宁波、青岛、长沙、石家庄转售回报率不及五年期贷款利率（4.9%）。南京表现依然很稳定，在未来5年租赁后转售回报率方面，也存在上升趋势，可见南京的商铺还是比较保值的。
从未来预测角度来看，住宅市场的投资热度受政策收紧影响，明显降温，资金流向将随之作出相应改变，或间接利好商业市场。
