事件：
1）2 月 12 日召开中央政治局会议指出，要更好地发挥积极的财政政策作用，同时也要保持稳健的货币政策灵活适度。2）2 月 12 日，包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市，相继推出了各类涉房支持政策，从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度出现松动。
点评：
融资为制约房企发展的核心因素，央行加大逆周期调节力度,实施“稳健的货币政策”灵活适度
“稳健的货币政策”下，流动性超预期宽松、利率下行减轻房企和购房者负担。2019 年以来，对于地产融资管控力度空前，直到四季度出现边际宽松的转向。但此次疫情影响下，为优质房企带来额外的融资宽松条件。2 月 12 日召开中央政治局会议指出，要更好地发挥积极的财政政策作用，同时也要保持稳健的货币政策灵活适度。其中货币政策方面，2 月 3、4 日两天央行共逆回购投放资金 1.7 万亿，中标利率环比春节前下调 10BP，或预示本月 20 日一年期 LPR 的也将下调 10BP，5 年期 LPR 大概率延续下行趋势，降低企业融资成本，同时减轻购房者压力。
疫情影响下，核心优质房企春节后房企融资成本出现明显下降。从近期融资利率来看，春节后地产债融资利率明显下降，我们观察到春节之后，2.5-2.11 日，陆续有多家房企发行短融、中票的利率，比起 2019Q4 及 2020 年 1 月份都有明显下降，2019Q4、2020年 1 月、2020 年 2 月至今，地产公司平均短融利率分别为 4.41%、4%、3.1%，中期票据利率分别为 5.06%、4.71%、3.6%。以招商蛇口为例，其 2 月 11 日发行额度为 10 亿元的半年期超短融债券，利率仅为 2.7%。我们认为疫情使得房企拿地、施工、销售几乎都步入停滞状态，但当前在手资金充裕的房企，足以应对短期销售下滑带来的负面影响，反而能从融资宽松的环境中获益。
财政压力倒逼地方政府宽松响应：拿地更易、鼓励利率下调，核心优质房企拿地迎来窗口期
近期多省市政府发布“稳增长”措施，地产行业政策出现松绑，预计还会有更多地方政府对土地、利率方面积极表态，优质房企迎来拿地窗口期。疫情冲击下，地方政府财政收支平衡面临困境，过去的 10 年（2010-2019 年 M11），土地出让金收入占广义财政收入 20%以上，减税降费及“抗疫”支出加大政府赤字，土地出让金将成为重要的增量贡献。近期，多省市政府发布应对疫情期间稳定经济增长措施，除了对开竣工的无责任顺延（无锡、上海、天津）、延迟/减免土地使用税款（无锡、西安）、减免国有土地租金之外（浙江、南昌、贵州）、预售条件放松（无锡）、拿地流程的简化（西安、上海），其中最值得关注的在于两方面的政策，一是对于拿地条件出现放松：缓交或者分期支付土地出让金（无锡、上海、浙江、天津、西安）以及对拿地保证金门槛下降（西安保证金从30%下降至 20%），二是对于融资利率下调引导：对受疫情影响大的行业可以实施无本续贷（上海、无锡）适当下调利率（上海：受疫情影响严重的大行业、小微企业利率低于当期 LPR25 个 BP；南昌：鼓励金融机构对市内重要企业，适当下调贷款利率）。我们认为在疫情影响下，部分房企受制于资金限制，土地市场公开拿地的竞争出现缓和，对于资金充裕的优质房企，或将面临更多优质土地供应、以及宽松的拿地条件，获取更好的拿地窗口期。
投资建议：
疫情对行业的短暂影响首先在于资金吃紧，随之而来的是拿地、投资等生产活动受到影响，但资金充裕的优质房企具备了更强的“抵抗力”。央行大规模逆回购投放+超预期降息、以及多地政府降低拿地门槛，在宽松的资金环境和由于部分企业退出带来的温和的土地市场中，资金优势的企业更能从中受益。政策端来看，当前对于行业政策的放松已初现端倪，后续或将有更多地方政府加入对地产政策的松绑，放松程度也不限于土地市场和融资利率，对于多融资渠道（如非标融资）或其他更高层面的放松也未尝不可期待，如，近期安徽、江西等地房协呼吁放宽限购限价、降低首付比例。基于此，我们认为行业基本面受益同时提振估值，优质地产股有望迎来业绩估值双击。短期重点推荐：万科A、中南建设、阳光城、金科股份、保利地产、招商积余、保利物业；持续建议关注：1）优质地产公司：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等；3）商业地产及旧改棚改：大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。
风险提示：行业政策宽松不及预期，房屋价格大幅下跌，疫情防控不及预期
